空室対策110番企画

第一回　賃貸のカリスマ対談

赤井　誠氏

第１回目は、著書「ゼロからの不動産投資」、
「目指せ！3年　資産3億円　月収300万 」(http://baby.dtiblog.com/)で、有名な”あかちゃん”こと赤井　誠氏に インタビューしました。

聞き手：株式会社ベンディアム 倉住　大器

倉住　大：
まずお伺いしたいのが、なぜ賃貸経営を始めようと思われたのですか？
赤井誠氏：
自宅の増改築なんかを自分でやっていて、屋根裏を作ったり、ウッドデッキを作ったり、利益を目的とするのではなくて、好きで増改築にお金を費やしていました。こんなことをやっているときに、これが仕事ならおもしろいのにと思っていました。
倉住　大：
その時に、赤井さんの賃貸経営に道が開いたわけですね。
赤井誠氏：
ちょうどこのタイミングで、ファイナンシャルアカデミーの束田光陽さんとコテツさん（http://www.nyu-mon.net/）が掲載されているＢＩＧ ｔｏｍｍｏｒｏｗという雑誌記事を見つけて、速攻で買って、読んだ翌日には不動産会社に行きました。
倉住　大：
雑誌だけで購入に踏み切ったのですか？
赤井誠氏：
そんなことはありません。それから半年くらいはとにかく必至に勉強しました。
まずは、大家さん学びの会（http://ooya-manabi.com/）に行きましたね。衝撃的でした。当時は、２０代後半の方や30代前半の方も多くて、40代の私が年長かなと思っていたくらいでした（笑）
昔からそうですが、とにかく本を読んで勉強して、雑誌の記事を見つけてはすぐ買ってと、とにかく不動産関係の記事はほとんど読みました。
倉住　大：
本を読んで実際に賃貸経営をされてのギャップなんかはありましたか？
赤井誠氏：
実際にやってみるのとは全然違いました。今はほとんど分かっているつもりですけど。今考えると、所有しているすべての物件を今も買うかというと・・・正直微妙です。
今年新築した物件はいいと思っていますが、今思えば、前の新築も、う～ん・・・そんなもんですよ！（笑）
倉住　大：
今年の新築は正解だったのですね。一昨年の新築もそうですが、なぜ横浜なのですか？
赤井誠氏：
人には合う、合わないというものがありますが、いろいろ自分でやりながら経営していくっていうスタイルが自分にはあっているのですよ。なにもしないで管理会社によろしく、任せたね！ではなくて、1年が経てば新しい方法も出てくるし、環境も変わるし考え方も変わるので、近場だとすぐに対応がとれる。
やりたいと思ったことは、すぐにも動けるというのが大事だと考えているので、自宅近くの横浜で購入を行っています。
倉住　大：
だから福岡にご所有だった物件は売却されたのですね。正解だったですか？
赤井誠氏：
はい。正解だったと考えています。
既に家賃が３割くらいさがっていますし。広告料を2カ月、3カ月支払って、すぐに出られてしまうと正直たまらないです。
倉住　大：
そうですよね。新築もたくさん建ってますし、福岡の中古は何かと難しい面があるかもしれないですね。だから、現在は新築から手掛けられるのですか？
赤井誠氏：
だからというわけではありませんが、中古で１２％とかの利回り物件を探しても、まず出てないです。素人が買える物件なんて、そうそう市場に出てこないですよ。
安く出てくる物件は、まず市場に出る前に業者が買って転売するので、いいところ１０％くらいですよ！新築を行う一番の理由は、自分で新築して１２～１３％の利回りで回せるからです。
１３％で回せるのであれば、わざわざ中古は買わないですよね。
今回は売主がすぐにお金がほしいという条件でしたので、土地をキャッシュで買いましたが、紹介があったときにすぐに動けたのがよかったです。新築、中古にかかわらず、今はやはりキャッシュをある程度もっていないと厳しいです。
倉住　大：
なるほど。では、今年のその新築はかなり設備を良くしたと伺いましたがいかがでしたか？
赤井誠氏：
新型のデジタルキーの反応はよかったですね。
形もシンプルでいいです。またあの手のデジタルキーは珍しいですから。しかし、カードの良さはアピールできませんでしたが・・・私自身、実はまだ使い方が分からないまま進んでしまったので・・・ カードの使い方をもう少しアピールできれば、まだ少し早く満室になったかもしれませんね。（笑）
倉住　大：
常に満室に近い経営を維持されてありますが、なにかコツとか秘訣のようなものがあるのですか？
赤井誠氏：
単純ですよ！満室経営を維持していくためには、常に一歩先に行くという事です。
倉住　大：
それは具体的にどのようなことなのでしょうか？
赤井誠氏：
本なんかに載っていることは、やって当たり前で、出来て当たり前です。
私はいいことは全てやっています。そうではなくて、誰もやっていないことをいち早く実行することが大事だと思っています。
倉住　大：
なるほど！差別化というわけですね。
赤井誠氏：
その通りです。2011年7月から地デジ放送が始まりますが、未だにやっていないとか、ギリギリでいいや！なんて考え方は正直あり得ないですよ。
そんな考え方では、これからの賃貸経営は厳しいです。同じ金額を今年か来年投資するかの問題であって先延ばしするメリットは一切ありません。先に手掛けるからこそ、その間は差別化といえます。入居中だからいいや！という考えでは入居者は退去してしまいます。
倉住　大：
弊社のインターネット導入もそうですよね・・・（恐る恐る・・・）
赤井誠氏：
ネットだって同じですよ！今だからこそ差別化といえるのです。
でも1年2年たったら、そんなものほぼすべて無料化になっていますよ！ネットだけじゃないにしても、いろいろな設備をつけずにいつまでやれますか？という話しです！ネットはお金がかかりますが、そこまで踏み切れるかですよ！地デジなんか大した金額ではありません！
躊躇していたら周りの物件と一緒ですよ！御社のデジタルキーにしても30,000円もしない商品なので、家賃が６0,000円だとしたら、空室の場合一日２,000円が無駄になるという考え方ですよ！15日早く決まれば、商品にかかった代金はすべて回収してしまいます。これをそう考えられるかどうかです。
倉住　大：
ウォシュレットなんかもそうですよね。
赤井誠氏：
もちろんです。ウォシュレットなし！？は、私は絶対にあり得ないです。
今は生まれた時からウォシュレットを使っていた人が相当います。賃貸物件を内見した際に、ウォシュレットがついてない！エッ！！という話しになりますよ！今回の新築も、ウォシュレットがついてなくても決まりますよ。でも、ついていたから1週間早く決まった。そう思えばいいのです。仲介業者さんに、決めやすいと思ってもらえる！それだけでいいのですよ！あの大家の物件は決めやすいと思わせるのは、見えない投資術ですよ！
倉住　大：
投資もやはり先を読むことが一番大事ですか？
赤井誠氏：
そうですね。先を読んで、先に手を打たないと厳しくなる。
それは設備投資だけでなく、全ての事に言えます。いろんなことにトライする。効果があるかは別として。今のところ、仙台で４月に空いてしまったところ以外はすべて短期間で決まっているので、効果はあったと考えるようにしています。投資はこの金銭感覚が大事ですよ！もちろん多少の抵抗はあります。お金は払ったけど、駄目なこともある。でも、それはそれ！そういう風に考えられない人は、なにも投資しない方いいですし、経営は向いてないのではないかと思います。
倉住　大：
では最後に、これから賃貸を始めていく大家さんへ一言お願いします。
赤井誠氏：
不動産は買えば儲かるという仕事ではないので、自分がきちんと地道に努力できるのかを考えた上で購入してほしいです。
買って業者に丸投げでやれるほど甘くないし、入退去など経費や税金など、思ったよりもお金がかかるので、その辺をよく理解して始めないと、こんなはずではなかったとなるので、きちんと学んで理解してからはじめてほしいと思います。
倉住　大：
赤井さん、本日はありがとうございました。
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株式会社ベンディアム　代表取締役　倉住強一郎

さすが、赤井さん！　素晴らしい考えに基づいた賃貸経営をされているなと思いました。
しかし、今回の取材にあたり、アルコール全くなしで、お話いただいたそうで、本当に有難うございました！
嘘みたいな、本当の話です！（笑）