今後の賃貸事情ですべきこと
現在、日本の賃貸住宅戸数 約2,520万戸。 そのうち、約700万戸が空室だといいます。
昨今では、インターネットはライフラインとして、あと２〜３年絶てば、パソコンがなくても当たり前化されると考えられますが、大きな理由として以下の二点が挙げられます。
- テレビのパソコン化（アクトビラ）
※テレビとネット回線を接続するとビデオを見たり、株価や様々な情報が取得できます。 - 国策としてのデジタル化
※総務省通達による、2011年を目途に、電話のアナログ回線をデジタル化に移行するとしています。
デジタル化の電話＝ＩＰ電話＝インターネット光が必要です。
これらの事情もあり、いずれ全員ネット時代へと突入してまいります。
そんな中、大手回線事業者によるネット化は導入費無料ですが、
- 小規模物件の導入拒否
- 入居者は、申込から導入まで3週間程度の時間を要する
関東圏は、時代の先取りの中、『インターネット無料』の募集広告は、客付けをしやすいと管理会社が動き出し、関東圏を中心に多くの物件が、ネット無料化に移行してきております。
- ネット無料
- 即日利用可能
入居者意識の動向
少子化は進む中、物件は増え続けると言うアンバランス！
かたや一方では、入居者ニーズも多様化し始め、この２つのパターンに大別されてきました。
入居者ニーズも多様化し、『家賃の安さ』を追うタイプと、『快適な住空間』を追求するタイプとに大別され始めました。
- 家賃の安さにこだわって探すリーシング
- 快適な住空間にこだわって探すリーシング
上記1のパターンは、地主大家系に良く見られる管理会社に任せっきりの「家賃値下げ型」物件。
上記2のパターンは、投資家大家系に良く見られる、管理会社に任せっきりにしない「入居者ニーズ満足型」物件。
どちらが、満室になり、家賃や利回りが良いかは、明らかです。
とはいうものの、入居者ニーズを満足させるには、『設備投資』は不可欠です。
この必要な設備投資に出来る限り、コストをかけず、良い物を揃えられるか？
大家さんとしては、家賃を下げたくないのですが、下げたくないと思うばかりでニーズに応える差別化の設備投資をせずに、家賃下げ止まりはありません。
大家業は、サービス業！今後の賃貸には、もっとも大事な精神であると思われます。
入居者へのサービス精神（快適・安全がキーワード）がある方が『差別化』を実践します。
しかし、むやみやたらに設備を投入してもいけません。
どんなタイプに入居して欲しいかを考えたタイプ別の設備が必要です。
現在の入居者ニーズに関する事例
現在の入居希望者は、このような設備の物件を求めています。では、どのようにして探すのか？
最近の検索方法は、あまりといえば、あまりなくらい図々しくも感じられます。
これ等が顕著に現れているものに、昔であれば、不動産賃貸会社に出向き、物件を探したものですが、現在では、ネットや携帯電話からのアクセスの普及により、まず、インターネットで物件検索を行い、「この物件を見せてください。」と、来るように変化しています。
右の図の赤枠のところをご覧ください。
物件検索を行う際には、設備のところに全てチェックマークを入れ、検索を開始します。これで、ヒットしない場合、不要であるもののを1つ1つ、除外して検索をしていきます。
投稿がある程度充実していないと、検索に引っかからない！つまり、この時点で検索漏れに合うということです。
大家業は、サービス業であり、顧客満足が重要であるといえます。
現在では悲しいかな、これらの要素を満たすものだけが、「満室経営」、「高稼働率」を維持しているのが現実です。
今の時点まで、空室が続く以上
- まだ、もう少し、様子を見てみよう！
- 住宅事情が変わるかもしれない！
- そんなこと、望んでいないかもしれない！
そう、考えているのは、大家さんだけであり、入居希望者は、できるだけ安くて、いい物件に入りたいに決まっています。
逆から見ても、「できるだけお金を賭けずに、高い家賃設定を行いたい」と、同じに思われます。
物件は、選ばれる側であることを忘れない！
- 汚いお店に、行きたくはない！
- 住宅事情が変わるかもしれない？
- 安くて、おいしいお店に行きたい！
入居対象者も、そう考えています。
そのような物件作りが必要です。
- 付加価値
- 物件力(魅力）
- 安全性
- 所在地の利便性
- 便利性
ベンディアムだからできる
株式会社ベンディアムでは、数々のシーンで、その設備を安く買い入れ、安く、取り付けることも重要としています。
株式会社ベンディアムでは、どこよりも安く、人気アイテムをご提供しております。
また、ネットの工事と同時に施工することで労務費を大幅カットに成功。
しかし、これは、反面、貴社と連携で行う工事業務において、１室あたりの単価の底上げにもなる無理のない収益構造ビジネスモデルを実践しております。
2009年08月
株式会社ベンディアム